用户名:

密码:

验证码:

2019年
当前位置:诚信在线下载 > 房产楼市 >

深圳房价超北京 城市面积却不及后者1/8 土地短缺焦虑何解

2020-08-10 主编:诚信在线下载 点击次数 :

  “支持深圳、青岛、大连、喀什升格为直辖市,充分发挥优势地区增长极、稳疆固边、带动区域发展的作用。”《中国科学院院刊》近日刊载的一篇相关文章,让多年来屡被提及的“深圳被直辖”及与其有关的扩容增地传闻,又重新热闹了一次。

  在这一热议背后,各界对深圳房价高企、土地紧缺等相关新闻的高关注度,已持续了数月。虽论文作者之一已明确称,文中观点仅是一家之言,希望尽快回归正常的学术讨论。但其所折射出的深圳土地短缺焦虑,及由此导致的产业用地相对不足、住房价格持续走高所带来的城市竞争力下降,则是近年深圳官学商等各界所高度关心的话题之一。

  1980年时,深圳人口为30万左右,GDP为2.7亿元;2019年时,其常住人口1400万左右,GDP则突破2.6万亿元。与此同时,部分产业竞争力下降、经济增速相对放缓亦是现实。

  在深圳经济特区成立40周年等一系列节点到来之际,在国家有关部门到广东省、深圳市各个层级共同推动下,包括内部挖潜、土地管理“扩权”(审批基本农田外的农用地转为建设用地、按规划实施总量控制、违约条件下收回建设用地使用权)等多方面在内,深圳土地利用迎来了一系列新政策。

  好项目如何保障用地?

  据相关机构近日公布的《2020年上半年全国城市房价涨幅榜》数据显示:深圳再度成为楼市焦点,上半年二手房均价相比去年底大涨近15%,涨幅全国第二。6月份时,深圳二手房均价比北京高20%,比上海贵36%,是广州的2.09倍。而在2019年底时,深圳的房价仅比北京高4%左右,比上海高20%,是广州的1.83倍。

  近年来,深圳承担起粤港澳大湾区及中国特色社会主义先行示范区等多重建设责任。而受可利用建设用地相对不足等原因导致的房价上涨等现象,成为近年来深圳发展越来越明显的“阿喀琉斯之踵”:

  2012年至今,深圳的大量中低端企业持续外迁;2014年,中兴通讯将生产基地迁往河源;2015年,比亚迪在汕尾投资建设新能源汽车产业基地;2016年,华为终端转移落户至东莞松山湖。大疆等科技企业也相继将生产线搬往东莞等周边城市。深圳一位主要官员曾在论坛上公开表示:2016年时就有超过1.5万家企业迁出深圳。

  短期内来看,企业将生产线迁移到周边城市,对深圳产业链的完整性不会带来太大影响;但如果搬迁到更远的地区甚至国外,其原有的产业链就面临着“补链”的难题。

  与此同时,近年来,深圳亦在重点领域、重点企业、重大项目等方面出台了多项政策,希望通过促进先导产业引领发展,为深圳建立可持续增长的基础。而不管是新产业还是新项目,均离不开土地的支持。在“扩围”、“直辖”的传言屡次出现但并未成真的同时,深圳新增土地的可选途径并不多。

  目前深圳全市面积仅有1997.47平方公里(不含深汕特别合作区),仅为北京的12.17%、上海的31.50%、广州的26.76%。而根据2005年出台的《深圳市基本生态控制线管理规定》:基本生态控制线范围内的土地面积为974.5平方公里,占其总面积接近一半。可开发的1000余平方公里范围内,深圳划定了不少于270平方公里的工业用地,剩下的土地还需要容纳居住、商业服务、交通设施、公共服务设施等一系列城市功能。

  除此之外,深圳空间东西狭长,一般被分为东部、中部与西部,“多年来,深圳持续着一路向西和东进的空间发展路线。前者锻造了西部海岸线上强大的交通、科技、经济、商务产业链,而后者则让史上偏位的龙岗、坪山步入了城市中心。”中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《财经》记者解析称。

  5月8日,深圳发布《深圳市2020年度建设用地供应计划》显示:全市计划供应建设用地总量为12平方公里,其中居住用地供应2.93平方公里。依据《深圳市土地利用总体规划(2006―2020年)》规定,到2020年全市建设用地总规模控制在1004平方公里以内。也就是说,深圳尚余可供开发的土地面积仅约为20平方公里。

  深圳高速建设时期的发展模式,既使其缺乏现成的大片储备土地,也给现有占地扩容与升级留下了较大的空间。相关统计数据显示:深圳有工业区约7200个,平均规模3.6公顷,平均毛容积率1.4,平均建筑层数4层,近90%分布在原特区外;全市清查出的已批未建土地达到564宗,面积11.9平方公里,其中出让10年以上未建宗地398宗,面积869公顷。

  按照深圳市相关规划部门梳理出的有潜力的低效用地约300平方公里计算,如能实现“腾空换鸟”,则相当于“再造”出六分之一个深圳。

  早在2012年时,深圳存量土地供应首次超过新增土地供应,土地利用模式出现拐点,标志着深圳率先进入了以存量土地供应为主的发展新阶段。2014年,深圳通过探索,新增了新型产业用地(M0) 用地类型,在“工改工”城市更新中允许将普通工业用地(M1)改变为新型产业用地(M0),将旧工业区拆除重建为包括产业用房、配套商业、配套公寓在内的新型产业园。因为低廉的拿地成本,当年“工改工”项目中约有20%是配套公寓,随后多家房企参与工改市场。

(责任编辑:诚信在线下载官网,欢迎转载!)
文章人气:
(请您在发表言论时自觉遵守互联网相关政策法律法规,文明上网,健康言论。)
用户名:
验证码:
首页 | 新闻 | 财经 | 军事 | 百科 | 科技 | 数码 | 汽车 | 游戏 | 娱乐 | 体育 | 文化 | 教育 | 房产 | 旅游 | 健康 | 女性 | 明星 | 美女