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2019年

企业诉房管局侵权

2020-08-09 主编:诚信在线下载 点击次数 :

[案情先容]

  原告:X有限公司。法定代表人:顾X,总司理。

  被告:X房产办理局。法定代表人:陈X,局长。

  第三人:W实业公司。法定代表人:李X,总司理。

  1992年,W公司与城西危房办洽谈购置胡家竹园商办楼一、二、六层,并汇去购房款181万元。是年秋,W公司与X公司协商合办餐饮娱乐场合。X公司化去107万元对该楼一、二层举行装璜,并最先对外业务。谋划不到一年,互助失败。次年夏,两边从头商定,该楼一、二层改由X公司直接向城西危房办购置,代价为110万元。11月,城西危房办按两边约定的X公司正式开出第04号衡宇贩卖发票101.53万元和衡宇建设费发票2.9万元。X公司立即付购房款 80万元。余款于1995年底结清。1994年5月,W公司背着X公司以第04号衡宇贩卖发票遗失为由,要求城西危房办重开第07、08号两张衡宇贩卖发票,将购房单元改为W公司。10月,W公司趁X公司总司理人身自由受限定之机,藉此贩卖发票向南通市衡宇挂号办理部分申领两处衡宇全部权证。衡宇挂号办理部分未经公告法式,即给W公司发表了第312512号衡宇全部权证。1996年1月,W公司又到该衡宇挂号办理部分管理了衡宇抵押挂号手续,以此商办楼一、二、六层设定抵押,向中国银行南通分行贷款169万元,贷款限期届满,W公司未能偿还本息,南通分行遂主张对抵押物行使抵押权。法院讯断南通分行在抵押衡宇的折价款、拍卖变卖款中优先受偿。X公司获悉后便提起民事诉讼,要求法院确认该商办楼一、二层全部权归其全部,后因故撤回告状。1996年6月,X 提起本行政诉讼。原告诉称,1993年原告向W公司转卖胡家竹园商办楼一、二层,房款付清,该衡宇现实交付并使用至今。W公司遮盖真真相况向被告申领了衡宇全部权证。被告管理房产全部权挂号举动加害了原告的正当权益,请求法院讯断打消第312512号衡宇全部权证,并要求将商办楼一、二层衡宇全部权挂号在本身的名下。被告辩称,W公司申领胡家竹园商办楼一、二、六层衡宇全部权证的资料齐备,其审核无误,发表给W公司的衡宇全部权证于法有据,请求法院依法公断。

  [案情阐明]

  这是一路由衡宇全部权挂号举动引起,并多种法令关系交织、重合在一路的行政案件。在案件审理中,从法式到实体萌发了多种概念。现从以下五个方面将本案所涉争议一一睁开并略作分解。

  一、行政诉讼争议的标的是否为生效讯断所羁束争议的诉讼标的为生效的讯断所羁束,行政诉讼该当不予受理,已受理的该当驳回告状。这是“一事不再理”法定原则的客观要求,也是最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的诠释》的最新划定,对此无疑该当执行。有人认为,本案中争议的诉讼标的已为民事审讯中抵押权确认有用讯断的效力所羁束,南通分行取得优先受偿权,X公司的告状该当驳回。因而,本案争议的诉讼标的是否为生效的讯断所羁束成为争议的第一个核心。理顺法令关系是熟悉这个问题的条件。本案客观上存在多种法令关系,除了X公司与W公司存在变动衡宇生意法令关系外,还存在以下一些法令关系:一是基于W公司的产权挂号申请,衡宇权属挂号构造与申请人之间成立的衡宇全部权挂号法令关系;二是基于W公司的抵押权挂号申请,衡宇权属挂号构造与申请人之间成立的衡宇抵押挂号法令关系;三是基于贷款合同而存在的W公司与南通支行间成立的贷款关系和贷款担保法令关系。这几种法令关系既各自自力存在,又精密接洽,互相影响,贷款担保法令关系是成立在抵押挂号法令关系基础之上的,抵押挂号法令关系又是成立在衡宇全部权挂号法令关系基础之上的,衡宇全部权挂号法令关系则是成立在衡宇全部权取得正当、有用的基础上的。X公司告状衡宇全部权挂号构造的挂号举动侵权,试图通过诉讼来变动原有的衡宇全部权挂号法令关系。假如X公司的这种试图乐成,无疑会影响其他法令关系的效力,南通分行的优先受偿权则面对危急。这就是本案法令关系互相干联、彼此影响的一面。贷款抵押担保法令关系是否有用的诉讼是在W公司与南通分行间睁开的,也是在抵押物全部权设定无争议的条件下睁开的。它所展示的是两边在抵押担保法令关系中的权力与义务。抵押权的效力是该诉讼的标的。这种效力凭借于债权,纵然抵押物灭失,抵押权人失去的也只是抵押物权,债权并不损失。这种效力优先于没有设定抵押权的其他债权,没有设定抵押权的其他债权无疑应受今生效讯断所羁束。但这种优先受偿权能不能反抗他人主张抵押物的全部权呢?这就是法令关系之间各自自力的一面。X公司提起行政诉讼的诉讼标的是衡宇全部权的归属,而民事审讯中的诉讼标的为抵押物的效力,两者不为统一。抵押权的效力无力羁束衡宇全部权的归属。相反,倒是衡宇全部权归属的生效讯断,却能制约抵押权的效力。假如衡宇全部权的归属诉讼为抵押权有用讯断的效力所羁束,那么,终极留给X公司的司法接济渠道只有一条,即向潦倒穷困的W公司索要购房款,名为接济,实为割肉医疮。行政诉讼法令意义上的“诉讼标的为生效讯断的效力所羁束”是法令的同一性、不变性和权势巨子性的客观要求。这里的“羁束”,不该是宽泛的羁束,而是特定的羁束;不该是间接的羁束,而是直接的羁束;不该是果对因的羁束,而是因对果的羁束。周全、客观、公道地理解这一划定的内在,实为行政审讯康健举行的要旨。

  二、抵押权人是否为本案适格的第三人抵押权人是否为本案适格的第三人,成为争议的第二个核心。有人主张,在本案中应确立抵押权人的第三人诉讼职位。其首要来由是房产更正挂号之诉的处置惩罚成果可能与抵押权人有法令上的利害关系。在行政诉讼第三人的法学理论上,这是一个令人线人一新的课题。它把行政诉讼的第三人从本诉的行政法令关系中当事人扩展到与本诉行政法令关系有关联的其他法令关系中的当事人。前文已经讲到本案所涉的其他法令关系比力多,但引起行政诉讼的行政法令关系,是衡宇权属挂号构造与申请人之间成立的衡宇全部权挂号法令关系。衡宇的现实全部权人对衡宇权属挂号构造的衡宇全部权挂号举动不平提起行政诉讼,已情势上取得衡宇全部权人依法是适格的第三人。将此衡宇全部权设定抵押,履行衡宇抵押挂号法式,这又是一种新的法令关系,即衡宇抵押挂号法令关系。假如衡宇的现实全部权人认为衡宇抵押挂号构造的抵押挂号举动违法或侵权,那么此时现在,抵押权人才是适格的第三人。围绕衡宇挂号办理举动这个圆心,还可以激发出除上面两种法令关系以外的其他法令关系,如衡宇租赁挂号法令关系,衡宇全部权变动挂号法令关系。另外,在统一房地产抵押物上可以设定命个抵押权,也就存在数个抵押权人。假如个中一种法令关系进入诉讼,其他关联法令关系的当事人应作为第三人的立论建立,那末,雷同这种诉讼都有数目不等的第三人,行政诉讼很有可能酿成“一揽子”诉讼。行政诉讼法意义上的第三人只能是与提告状讼的详细行政举动有利害关系的其他公民、法人或者其他组织。这里的利害关系是直接的法令上的权力义务关系。抵押权人与提告状讼的衡宇全部权挂号举动没有形成直接的法令上的权力义务关系,因而,不是本案适格的第三人。

  三、争议的衡宇全部权是否为X公司所拥有X公司对诉争衡宇是否取得全部权是本案进入实体审理阶段中的主要议题。假如X公司没有取得衡宇全部权,等候它的只能是裁定驳回告状。有人认为,X公司并未取得衡宇全部权,或者说W公司与X公司的衡宇变动生意举动应属无效。

  其首要来由是:(1)公有衡宇生意必需进入衡宇生意业务市场,并到衡宇生意业务主管部分管理公有衡宇生意审批手续。W公司与X公司的衡宇变动生意举动是私下生意业务,没有按划定管理衡宇生意审批手续,法式不正当;(2)衡宇权属产生转移,蒙受者该当依照《中华人民共和国契税暂行条例》的划定,按两边当事人所签署的合同以及所确定的代价缴纳契税,纳税人持契税完税凭据和权属变动方面的资料,管理衡宇全部权变动挂号手续。纳税人未出具契税完税凭据,衡宇权属挂号部分不予管理衡宇权属变动挂号手续。本案中,X公司假如作为衡宇生意的蒙受人,未履行契税举动,则贫乏正当生意的法定前提。不能说这一概念站不住脚,由于其内容盖出自法令规范的划定或要求。此刻我们需要切磋的是另一个层面,即在衡宇变动生意手续不完美的环境下,该衡宇生意是否视为有用。《都会房地产办理法》出台前的都会衡宇生意,在生意手续不完美的环境下,权衡衡宇生意举动有用的原则是志愿、左券、付款、现实使用的办理。最高人民法院1984年9月8日公布的《关于贯彻执行民事政策法令若干问题的意见》第56条划定,生意两边志愿,并立有左券,买方已交付了房款,并现实使用和办理了衡宇,又没有其他违法举动,只是生意手续不完美的,应认定生意关系有用,但应着其补办衡宇生意手续。直至1994年出台的《都会公有衡宇办理划定》中还划定,私自生意公房的,经审查许可生意的,责令其补办手续,缴纳契税,经审查不许可生意的,生意合同无效。本案所涉衡宇属许可生意领域,W公司与X公司有变动买方主体的约定,并征得卖方城西危房办的赞成,这种变动由当事人的合意趋向正当,卖方正式向X公司开具了衡宇贩卖发票,X公司也已交付房款并现实使用和办理了该衡宇。该起衡宇生意切合事实生意的法定前提,也与合同法的范本道理不相悖,无疑该当必定。并且,X公司未能实时补办、完美有关手续,履行契税义务,客观上是由于其法定代表人的人身自由受到限定。因客观缘故原由而使前提不能成绩的,法令向来是宽容的,执法者不必苛求。

  四、公信力原则是否为本案所合用有人认为,在没有抵押权人好处的环境下,X公司的权益该当赐与掩护。抵押物颠末抵押挂号,完全切合受挂号公信力掩护的法令要件,此刻抵押权人取得标的物的限定物权,物权变更已不行逆转。物权法理论将第三人好处是否可以或许获得掩护系结在公示之上的公信力原则是物权法定原则内容之一。物权变更直接影响相对人及第三人好处,关系到社会经济秩序的不变和生意业务宁静,客观上要求物权变更该当采纳必然方式发布于众,使他人能清晰地熟悉物权变更的内容。因此,要施展物权的排它感化,掩护善意第三人的好处,维护生意业务宁静,必需设定物权的公示制度。无疑,这一制度将成为将来中国物权立法的一种选择。但在今朝,物权上的这种原则可否成为解决这一争议所合用的原则呢?不少同道主张公信力原则在本案的合用,诡计使行政讯断虚化,可谓公示情结。实在,笔者也十分推许这一原则,由于公示是公道的条件,是使举动通向公道的必由之路。但主张公信力原则者必需熟悉到本案中客观上存在着两个需要公信力掩护的第三人,即抵押贷款担保法令关系中的南通分行和衡宇权属挂号法令关系中的X公司。抵押权人需要公信力原则为其保障,衡宇全部权人也需要公信力原则为其申张,岂能厚此薄彼?

  即使并非云云,但问题的提出息争决的不周延,一定要影响到命题的抗衡力。并且,运用将来物权法上公信力原则来处置惩罚实践中的案件未免操之过急:(1)作为处置惩罚民事法令关系根基依据的民法通则尚无物权观点,更谈不上物权法定原则;(2)不动产品权变更的挂号制度尚未在我国体系成立起来,虽然呈现了雷同“都会衡宇权属挂号办理措施”、“地盘挂号法则”、 “都会房地产抵押挂号措施”等挂号制度,但这还不是完全的民法物权法意义的挂号制度,而是带有浓重的行政法色彩的制度,是以行政权干预或实行办理为目的的制度,具有公法上的效力。(3)就是在上述这些挂号制度中,直接影响公信力的不动产挂号的公示制度也没有很好地成立起来。有的虽已成立,实践中卖力不动产挂号的部分却不举行公示(本案中的衡宇全部权挂号就没有公示)。公示制度尚不健全。还不能满意公信力的要求,公信力从何谈起?(4)不动产挂号的官员素质也不能顺应挂号制度的要求。就本案来讲,W公司以两张购房发票,向衡宇全部权挂号部分申领两处房产的衡宇全部权证,而衡宇全部权挂号部分却向W公司核发一张衡宇全部权证,将两处房产挂号在一张衡宇全部权证上,申请举动与挂号举动不合一;房产评估所与房产权属挂号部分合为一体,贫乏了须要的监视机制;抵押资产评估是抵押挂号的条件,房产评估所举行评估须到实地举行观察。评估资产中的一、二层为X公司所谋划使用,评估陈诉中竟毫无反应,且对衡宇的装修、装璜及从属设施等的评估值仅20万元,与现实明明不符。这种评估质量和挂号作风与自作掩饰的公信力制度形成强烈的反差。要使现行的挂号制度满意法令上公信力效力的要求,显然是不行预期的祈盼和寻求。

  五、抵押权人在本案中是否享有优先受偿权贷款抵押权是一种担保物权,又是一种价值权。贷款人看中的不是抵押物的使用价值,而是抵押物的价值。贷款抵押权的性子决定了抵押权人取得优先受偿权。但优先受偿权只在两种环境下才可实现:一是对统一产业先后设定命个抵押权,则按设定顺序受偿,设定在先的,就抵押物价款享有优先受偿权; 二是有抵押债权人对无抵押债权人享有优先受偿权。优先受偿权是贷款抵押权的最紧张、最根基的内容,假如贷款抵押权人不享有优先受偿权,被抵押担保的债权就等同于一般债权,抵押失去意义。有人认为,南通分行作为抵押权人在本案中仍旧享有优先受偿权,由于X公司与W公司之间产生的关系仍属于一般债权关系。对此,笔者在前两部门已经有所说起,这里再稍作申明。不行否定,依据生意合同所发生的法令关系是债权债务关系,在当事人就合同的意思告竣一致时,合同即发生束缚力。债权法上的束缚力不具备排他的效力。假如说X公司与W公司的举动仅为债权法上的束缚力所羁束,显然这种概念是建立的。一般环境下,不动产品权的变更依靠物权变更中挂号举动而生效。然而,本案的事实及其时的法令规划表白,不动产品权的变更在没有完成公示举动的环境下,是可以调停的。并且,W公司具有敲诈存心,X公司则存在法定事由而无法履行挂号申请。在此环境下,就不能机械地依靠情势上的公示举动而去否定事实上的物权变更。X公司从1993年使用讼争衡宇至今,W公司也一直认为衡宇产权为X公司全部。客观地说,两边之间已不是一般意义上的债权债务关系。衡宇全部权为完全物权,而抵押权为限定物权。抵押权优于债权,但无法反抗他人主张抵押物的全部权。

  因此,抵押权人的优先受偿权在本案中难以实现。物权法中该当成立有贰言抗辩挂号制度和更正挂号制度,以富厚和健全公示制度,加强其公信力,作为掩护现实物权人好处的有用办法,防止第三人依据错误挂号而取得物权。抵押权可能因多种缘故原由而不能成绩,本案就是一例,即设定抵押权的房产实为他人全部,并且抵押挂号也存在难以弥合的错误。W公司以瞒报衡宇权属环境的不法手段得到衡宇权属证书,衡宇权属挂号构造在发明这种违法挂号时应自动注销该衡宇全部权证书,以正视听。衡宇权属挂号构造不履行法定职责,人民法院讯断其履行这一法定职责在所一定。行政诉讼法例定人民法院审理行政案件只对详细行政举动是否正当举行审查,我们对本案的审理也只能云云,别无选择。

  [案情成果]

  崇川区人民法院经审理认为:X公司与W公司虽有衡宇转售约定,但在W公司向衡宇挂号办理部分申领衡宇全部权证时,尚未取得衡宇全部权。被告依照第三人的书面申请和衡宇开辟商出具的购房人名称与申请人一致的购房发票,为其管理房产全部权挂号并发表了衡宇全部权证,切合商品衡宇产权户籍办理的划定。现X公司要求法院判令打消被告发表给W公司的通政房字第312512号衡宇全部权证,并要求将商办楼一、二层衡宇全部权挂号在本身的名下缺乏事实和法令依据,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项之划定,该院于1999年9月29日作出讯断如下:一、维持X房产办理局发表给W公司的通政房字第 312512号衡宇全部权证;二、驳回原告X公司要求申领胡家竹园商办楼一、二层衡宇全部权证的请求。

  一审讯决后,X公司不平,上诉于南通市中级人民法院。

  南通市中级人民法院经审理认为:衡宇贩卖发票是取得衡宇全部权的有用凭据。城西危房办给X公司出具的衡宇贩卖发票已确认胡家竹园商办楼一、二层的购房单元是X公司。X公司也依约付清房款,并从1993年现实占据、使用至今,X公司拥有该房产全部权事实清晰,证据充实。对X公司的正当权益依法应予掩护;W 公司背着X公司,采纳欺骗手段,要求城西危房办从头开出购房单元为W公司的贩卖发票,并以此发票申领了衡宇全部权证,该举动属虚报、瞒报衡宇全部权属环境等不法手段得到衡宇权属证书的举动;X房产办理局在查证属实的事实眼前拒绝注销该衡宇全部权证与法不合。按照《都会衡宇权属挂号办理措施》第二十五条、第三十五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(三)项之划定,该院于2000年3月3日作出如下讯断:一、打消南通市崇川区人民法院(1999) 案行初字第17号行政讯断书;二、打消X房产办理局1994年10月12日发表给W公司的通政房字第312512号衡宇全部权证;三、责令X房产办理局在本讯断生效之日起60日内作出向X公司发表胡家竹园商办楼一、二层衡宇全部权证书的详细行政举动。

  [相干法例]

  《中华人民共和国契税暂行条例》划定,按两边当事人所签署的合同以及所确定的代价缴纳契税,纳税人持契税完税凭据和权属变动方面的资料,管理衡宇全部权变动挂号手续。纳税人未出具契税完税凭据,衡宇权属挂号部分不予管理衡宇权属变动挂号手续。

  最高人民法院1984年9月8日公布的《关于贯彻执行民事政策法令若干问题的意见》第56条划定,生意两边志愿,并立有左券,买方已交付了房款,并现实使用和办理了衡宇,又没有其他违法举动,只是生意手续不完美的,应认定生意关系有用,但应着其补办衡宇生意手续。

  1994年出台的《都会公有衡宇办理划定》中还划定,私自生意公房的,经审查许可生意的,责令其补办手续,缴纳契税,经审查不许可生意的,生意合同无效。

  《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(一)项 详细行政举动证据确凿,合用法令、法例正确,切合法定法式的,讯断维持。 第六十一条第(三) 项 原讯断认定事实不清,证据不足,或者因为违背法定法式可能影响案件正确讯断的,裁定打消原判,发回原审人民法院重审,也可以查清事实后改判。当事人对重审案件的讯断、裁定,可以上诉。

  《都会衡宇权属挂号办理措施》第二十五条有下列景象之一的,挂号构造有权注销衡宇权属证书:

  (一)申报不实的;

  (二)涂改衡宇权属证书的;

  (三)衡宇权力灭失,而权力人未在划定限期内管理衡宇权属注销挂号的;

  (四)因挂号构造的事情职员事情失误造成衡宇权属挂号不实的。

  注销衡宇权属证书,挂号构造该当作出版面决定,送达当事人,并收回原发放的衡宇权属证书或者公告原衡宇权属证书取消。

  第三十五条 衡宇权属证书破损,经挂号构造查验需换领的,予以换证。衡宇权属证书遗失的,权力人该当实时登报声明取消,并向挂号构造申请补发,由挂号构造作出补发公告,经6个月无贰言的,予以补发。

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